Tu prépares un achat côté France et tu te demandes ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire » ? En 2026, compte environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et environ 2 à 3 % dans le neuf. Et la mauvaise surprise n'est pas la rémunération du notaire : ce sont les droits de mutation reversés au département et à l'État, qui ont augmenté depuis avril 2025 — sauf si tu es primo-accédant.
Voici le détail, la composition réelle, la hausse 2025 et un exemple chiffré sur 250 000 €.
« Frais de notaire » : combien ça représente vraiment ?
Le terme est trompeur. Ce qu'on appelle frais de notaire, les professionnels l'appellent frais d'acquisition. Sur un bien ancien, ils tournent autour de 7 à 8 % du prix de vente. Sur un bien neuf (achat sur plan / VEFA), ils tombent à 2 à 3 % (notaires.fr).
Pourquoi un tel écart ancien/neuf ? Parce que ces frais sont à plus de 80 % des taxes, et que ces taxes sont bien plus faibles sur un logement neuf.
Bon à savoir. Frontalier ou pas, tu paies exactement les mêmes frais de notaire qu'un résident français « classique ». Ils ne dépendent ni de ta nationalité, ni de ton statut frontalier, ni du fait que ton salaire soit en francs : seulement du prix, du type de bien et du département. Ce qui est spécifique au frontalier, c'est le financement en devise — pas la note du notaire.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Trois blocs, très inégaux (notaires.fr) :
- Les droits et taxes (la grosse part, ~80 %) : les fameux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), reversés au département, à la commune et à l'État. C'est l'impôt sur la transaction.
- Les émoluments du notaire (~10-12 %) : sa vraie rémunération, encadrée par un tarif fixé par l'État, calculé par tranches dégressives. Pour un achat, c'est de l'ordre de 1 % du prix seulement.
- Les débours (~1 dixième) : les sommes que le notaire avance pour ton compte (documents d'urbanisme, état civil, cadastre, géomètre…).
Autrement dit : sur 100 € de « frais de notaire », le notaire en garde environ 10 €. Le reste part en impôts. C'est pour ça que ces frais sont quasi non négociables : on ne négocie pas une taxe.
Le barème des émoluments (la part « notaire »)
Les émoluments de vente suivent un barème dégressif par tranches, identique partout en France (notaires.fr) :
| Tranche du prix | Taux d'émolument |
|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Sur la tranche au-delà de 100 000 €, le notaire peut t'accorder une petite remise (plafonnée). Sur un bien à plusieurs centaines de milliers d'euros, ça vaut la question — mais l'impact reste marginal face aux droits de mutation.
La hausse des DMTO en 2025 : qui est concerné ?
C'est le vrai changement à connaître pour 2026. Depuis le 1er avril 2025, les départements ont le droit de relever leur part de droits de mutation de 4,50 % à 5,00 %, soit un taux global de DMTO qui passe d'environ 5,81 % à 6,32 % (service-public.fr).
Concrètement :
- La quasi-totalité des départements a voté la hausse (on parle de l'ordre de 80 et plus). Quelques-uns restent au taux historique.
- La mesure est temporaire : elle court jusqu'au 30 avril 2028.
- Elle ne concerne que l'ancien. Dans le neuf, les droits de mutation restent réduits (autour de 0,7 %), donc aucune hausse sur les frais d'un logement neuf.
⚠️ À vérifier pour ton département. Tous les départements n'ont pas appliqué la hausse à la même date, et certaines délibérations tardives ne produisent effet qu'en 2026. Les bassins frontaliers (Haute-Savoie, Ain, Doubs, Jura) sont concernés au cas par cas : demande le taux exact à ton notaire ou au conseil départemental avant de boucler ton budget.
L'exonération primo-accédant : un vrai coup de pouce
Bonne nouvelle si c'est ton premier achat : les primo-accédants sont exonérés de la hausse 2025. Conditions (service-public.fr) :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat ;
- acheter un bien destiné à devenir sa résidence principale (engagement d'occupation).
Si tu remplis ces conditions, tu restes au taux historique (~5,81 %) même dans un département qui a voté la hausse. L'économie est d'environ 1 275 € pour un bien ancien de 250 000 €.
Exemple chiffré : un achat à 250 000 € côté France
Prenons un appartement ancien à 250 000 € dans un département qui a voté la hausse 2025. Ordres de grandeur :
| Poste | Montant approximatif |
|---|---|
| Droits de mutation (DMTO, ~6,3 %) | ~15 800 € |
| Émoluments du notaire (~1 %) | ~2 500 € |
| Débours + formalités | ~1 200 € |
| Total « frais de notaire » | ~19 500 €, soit ~7,8 % |
Si tu es primo-accédant exonéré de la hausse, la part DMTO retombe d'environ 1 275 €, et le total descend autour de ~18 200 €.
Pour le même prix dans le neuf, les frais tomberaient à environ 5 000 à 7 500 € (2 à 3 %), parce que les droits de mutation y sont quasi nuls.
Attention au plan de financement. Les frais de notaire ne sont, en général, pas financés par le prêt : la banque attend que tu les couvres avec ton apport. Sur 250 000 €, il faut donc prévoir près de 20 000 € d'apport rien que pour les frais, avant la garantie du prêt. Pour un profil frontalier à qui la banque demande déjà un apport renforcé, c'est un poste à anticiper tôt.
Frais de notaire : 3 réflexes utiles avant de signer
- Demande une estimation chiffrée au notaire dès le compromis : il calcule le montant exact selon ton département et le type de bien.
- Vérifie ton statut primo-accédant : si tu n'as pas été propriétaire de ta résidence principale depuis 2 ans, tu peux échapper à la hausse — fais-le confirmer noir sur blanc.
- Distingue prix « frais d'agence inclus » ou non : les frais de notaire se calculent sur le prix du bien hors honoraires d'agence quand ceux-ci sont à la charge de l'acquéreur et clairement mentionnés. Un détail qui peut réduire un peu la note.
Les barèmes et règles changent chaque année. Les taux de DMTO, les conditions d'exonération et le barème des émoluments sont régulièrement révisés. Vérifie toujours l'année en cours et ton département sur les sources officielles (service-public.fr, notaires.fr). Cet article donne des ordres de grandeur, pas un devis personnalisé.
Les frais de notaire ne sont qu'une ligne du vrai budget d'achat d'un frontalier : il faut aussi compter l'apport, la décote des banques sur ton salaire en francs, le choix prêt euros ou francs, la garantie et l'assurance emprunteur. Pour tout chiffrer d'un coup — avec un simulateur de capacité d'emprunt et une checklist complète du premier rendez-vous bancaire à la remise des clés — c'est l'objet de notre guide « Acheter à la frontière ».